日本工业化住宅性能认定和住宅性能

一、工业化住宅性能认定制度

七十年代中期，日本建筑中心受建设省委托制定并一直负责实施工业化住宅性能认定制度。目前已制定了《工业化住宅性能认定规程》，其目的是为购房者选择住宅提供参考，并保证他们获得更大的利益。

申请认定的对象应是具备以下条件的工业化住宅：

1）具有独立生活所需的房间和设备；

2）价格适中，一般居民能够负担；

3）符合《建筑标准法》及其它有关法令；

4）采用适合大批量生产并易于施工的工法建造，具有稳定的质量；

5）具有良好的市场，建成一年以上的同类型住宅超过100户。

目前认定的对象有：3层以下的独立式住宅；单层并联多户住房；上下层分别设出入口的住宅；二层以下的公寓式住宅。

工业化住宅认定的性能项目如下：

（一）安全性

（1）结构承载力（可、否）

（2）防火、耐火构造性能

（3）用火房间的内装修材料的耐火性能（可、否）

（4）分户墙和分户楼板的防火性能

（5）三层楼住宅的避难性能（可、否）

（6）防滚跌的措施（可、否）（阳台、外走廊、楼梯等是否有扶手以及其他安全围护措施-译者注）

（二）居住性

（1）通风及换气性能（可、否）

（2）节能性能

（3）防止结露的性能（可、否）

（4）分户墙的隔音性能

（5）分户楼板在冲击声下的隔音性能

（三）耐久性

（1）防锈、防腐、防蚁性能（可、否）

（2）防水性能（可、否）

（四）其他

除上述性能外，其它在选择住宅时可用作为参考的性能项目（可另定）。

对于上述各项性能项目都有分等级的认定方法及认定标准。对于在技术上难于认定级别或难于提出最低性能要求的项目，则采用"可、否"认定方式。

上述认定体系只对每个具体性能进行测定和评价，而由于购房者要求的侧重点不同，不对整个单体住宅进行综合评价。

二、日本住宅性能保证制度

1977年建设省作为一项重大措施提出实行住宅性能保证制度，并于1980年在北海道进行试点，试点结果良好。1982年组建了"财团法人住宅性能保证登记机构"并在全国范围内实施。

1、制定住宅性能保证制度的目的

八十年代以前，住宅性能的保证期一般为两年。由于住宅价格高，使用年限长，而且主体结构的缺陷只达经过一段较长时间才会暴露，因此，2年保证期是不够的，必须予以延长。现在规定主体结构的保证期为10年，屋面防水5-10年，以此促进设计、施工水平的提高，从而提高住宅的质量和性能，最终保护消费者的利益。

2、住宅性能保证的程序

（1）住宅建筑企业登记：凡赞成本制度宗旨并愿对消费者进行无缺陷保证的建筑企业均可申请登记。收到申请后，公正的第三方机构"住宅性能保证登记机构"及其它委托的非盈利性公益机构，对该企业的技术、经济能力（是否能达到规定的设计、施工标准）进行审查、批准和登记。登记的有效期为三年。

（2）实行性能保证的对象：自用的（非出租的）新建独立式住宅。今后将扩大到联排式和公寓式住宅。

（3）住宅现场检查：由"住宅性能保证登记机构"指派的检查员在住宅施工过程中进行两次（在主体结构施工过程中和屋面程完工后）现场检查。

（4）住宅登记：住宅经现场检查合格后，建筑企业向"登记机构"申请登记。

（5）住宅性能保证：住宅建筑企业向拥有"登记住宅"的消费者保证该住宅符合下述性能保证标准。

①长期保证标准：登记住宅的基础、框架、楼板、墙体、屋架等的结构强度，以及墙、屋面的防水性能，从移交给消费者的日期计算，保证10年。对后8年期间（第三年以后），为担保登记企业建立了保险制度。如在该期间内，企业倒闭，则"登记机构"可从保险公司领取保险金交付消费者。

②短期保证标准：对长期保证以外的部分，登记企业要保证2年（从住宅交付使用之日计算）。

当登记的住宅出现问题时，登记企业要按"保证书"规定，立即免费修理（包括次生损坏部分），恢复住宅原状。